Tilstandsrapport pris i 2026 – hvad koster rapporten ved boligsalg?

Hvad koster en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport koster typisk 5.000–10.000 kr. inklusive moms for besigtigelse og færdig rapport til en almindelig villa eller et parcelhus. Prisen er for rapporten alene og omfatter ikke elinstallationsrapport, energimærke eller reparation af skader.

Et mindre, enkelt rækkehus eller sommerhus vil ofte ligge i den lave ende, mens et større, ældre hus med kælder og flere bygninger kan ligge i den høje ende eller over intervallet. Til et almindeligt parcelhus på omkring 130–160 m² uden komplicerede adgangsforhold er cirka 5.000–7.000 kr. et rimeligt udgangspunkt i 2026.

Sælger bestiller og betaler normalt rapporten. Prisen opgøres mest meningsfuldt pr. ejendom eller rapport, ikke pr. kvadratmeter: To lige store huse kan kræve forskellig tid at gennemgå.

En annonceret fra-pris kan gælde en bestemt boligstørrelse eller en enkel ejendom. Få derfor en samlet pris på netop din bolig, før du sammenligner tilbud.

Pris på tilstandsrapport, elrapport og energimærke samlet

En pakke med tilstandsrapport og elinstallationsrapport koster typisk 7.500–12.000 kr., mens en pakke med energimærke oveni ofte ligger på 10.000–15.000 kr. inklusive moms. Intervallerne nedenfor gælder almindelige villaer og parcelhuse med ukompliceret adgang.

Løsning	Typisk samlet pris inkl. moms	Hvornår er den relevant?
Tilstandsrapport alene	5.000–10.000 kr.	Hvis du kun mangler den byggetekniske rapport, eksempelvis fordi elrapporten stadig er gyldig.
Tilstandsrapport og elinstallationsrapport	7.500–12.000 kr.	Hvis du har et gyldigt energimærke, eller boligen ikke skal energimærkes.
Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke	10.000–15.000 kr.	Hvis du mangler alle tre dokumenter til salget.

Førsyn er ikke medregnet i disse priser. Ejerskifteforsikring og sælgers bidrag til forsikringspræmien er også særskilte udgifter.

Har du allerede et gyldigt energimærke?

Et eksisterende, gyldigt energimærke kan gøre pakken med kun to rapporter til det rigtige valg. Energimærker er normalt gyldige i 10 år, men væsentlige ændringer af bygningen eller dens energiforhold kan gøre det nødvendigt at afklare, om mærket fortsat kan bruges.

Energimærket er ikke en betingelse for huseftersynsordningen. Energimærkning følger selvstændige regler ved salg, og sommerhuse er som udgangspunkt undtaget. En tre-rapportspakke passer derfor ikke automatisk til alle boliger.

Eksempel: Parcelhus på 150 m²

Som et tænkt eksempel får sælger af et parcelhus på 150 m² tilbud på 6.000 kr. for tilstandsrapporten, 9.000 kr. for tilstandsrapport og elrapport og 12.000 kr. for alle tre rapporter. Har huset allerede et brugbart energimærke, er to-rapportspakken relevant, og udgiften bliver i eksemplet 3.000 kr. lavere end for den fulde pakke.

Eksemplet viser forskellen i indhold, ikke en garanteret pakkebesparelse. Bed om priser på de relevante kombinationer med samme bygninger og vilkår inkluderet.

Hvad påvirker prisen på din bolig?

Det er ikke kun boligens beboelsesareal, der tæller. Den sagkyndige skal kende hele opgavens omfang, og udbydere kan bruge forskellige arealgrænser i deres prislister.

• Samlet bygningsareal: Oplys både boligareal, kælder og øvrige bygninger. Spørg, hvilke arealer tilbuddet beregnes ud fra.
• Antal bygninger: Garage, udhuse, anneks og andre bygninger kan øge arbejdet. Få præciseret, hvad der er omfattet.
• Alder og konstruktioner: Et ældre hus med tilbygninger, flere tagtyper eller krybekælder kan være mere tidskrævende end et enkelt, nyere hus.
• Adgangsforhold: Manglende adgang til loft, kælder eller andre bygningsdele kan begrænse gennemgangen og føre til et betalt genbesøg.
• Placering og tidsfrist: Kørsel og hastebestilling kan koste ekstra, men er inkluderet hos nogle udbydere.

Ejerlejligheder og særlige ejendomme

En ejerlejlighed kan ikke uden videre prissættes som et lille rækkehus. Brug af huseftersynsordningen kræver særlig afklaring af rapportgrundlaget for både lejligheden og fælles bygningsdele. Derfor bruges ordningen sjældnere ved almindelige ejerlejlighedssalg.

Landbrug og ejendomme med væsentlig erhvervsanvendelse kræver også en konkret vurdering af, hvilken ordning og byggeteknisk ydelse der er relevant. Standardpriser for parcelhuse er ikke et sikkert sammenligningsgrundlag her.

Hvad får du for pengene – og hvad er ikke med?

Tilstandsrapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig. Den bygger på en gennemgang af synlige og almindeligt tilgængelige bygningsdele samt blandt andet dine oplysninger i sælgeroplysningsskemaet.

Den sagkyndige registrerer skader og tegn på skader og vurderer huset i forhold til tilsvarende bygninger af samme alder. Rapporten er derfor ikke en liste over alt, der afviger fra standarden i et nyt hus.

Skadesfarverne er ikke reparationspriser

• Grå: Mindre alvorlige skader, som ikke påvirker bygningsdelens eller bygningens funktion.
• Gul: Alvorlige skader, hvor funktionen forventes at svigte på længere sigt.
• Rød: Kritiske skader, hvor funktionen allerede har svigtet eller forventes at svigte på kort sigt.
• Spørgsmålstegn: Mulige skader, som bør undersøges nærmere for at få afklaret omfang og konsekvenser.

Farven fortæller ikke, hvad skaden koster at udbedre. En rød skade kan være relativt billig at reparere, mens en mindre akut skade kan kræve et større indgreb.

Standardrapporten omfatter normalt ikke destruktive undersøgelser, et særskilt eleftersyn, et detaljeret reparationsbudget eller en fuldstændig kontrol af bygningens lovlighed. En rapport uden alvorlige bemærkninger er heller ikke en garanti mod skjulte fejl. Supplerende undersøgelser og særskilt køberrådgivning betales normalt ved siden af.

Gyldighed, fornyelse og førsyn: mulige ekstraudgifter

Tilstandsrapporten gælder i seks måneder

En tilstandsrapport er gyldig i seks måneder fra udarbejdelsen. Koordinér derfor bestillingen med salgsplanen, så gyldigheden ikke bruges op, før boligen kommer på markedet.

En fornyelse hos samme udbyder kan ofte koste cirka 2.000–4.000 kr. inklusive moms, hvis udbyderen tilbyder en reduceret fornyelsespris. Den kræver en ny besigtigelse og en ny rapport, ikke blot en administrativ forlængelse. Andre vilkår eller større ændringer ved huset kan betyde, at prisen nærmer sig en helt ny rapport.

Elinstallationsrapporten er gyldig i 12 måneder. Du behøver derfor ikke automatisk bestille alle dokumenter igen, hvis tilstandsrapporten udløber.

Førsyn og opdatering efter reparationer

Førsyn som tilvalg til en efterfølgende tilstandsrapport koster ofte cirka 1.500–3.000 kr. inklusive moms. Her gennemgås huset før den endelige rapport, så du kan overveje relevante udbedringer. En pris omkring 2.000 kr. for førsyn er altså ikke prisen på en færdig tilstandsrapport.

Afklar, om førsynet omfatter en skriftlig oversigt, og hvordan den efterfølgende besigtigelse er prissat. Et førsyn er frivilligt og giver ikke i sig selv garanti for hurtigere salg eller højere salgspris.

Hvis du reparerer skader efter rapportens udarbejdelse, kan en allonge eller anden opdatering være relevant. Spørg den sagkyndige, om der kræves kontrolbesøg, hvad det koster, og hvordan ændringen dokumenteres. En allonge forlænger ikke automatisk rapportens gyldighed.

Er tilstandsrapporten lovpligtig ved boligsalg?

Tilstandsrapporten er ikke generelt lovpligtig ved boligsalg, men den er nødvendig, hvis sælger ønsker at benytte huseftersynsordningen.

For at opnå ordningens ansvarsfritagelse skal køber rettidigt, før køber bliver bundet af handlen, have modtaget:

• En gyldig tilstandsrapport.
• En gyldig elinstallationsrapport, udarbejdet af en autoriseret elinstallatørvirksomhed.
• Et tilbud på ejerskifteforsikring.
• Sælgers skriftlige tilbud om at betale mindst halvdelen af præmien på den tilbudte forsikring.

Tilstandsrapporten alene fritager ikke sælger for ansvar. Ordningen kan som udgangspunkt fritage sælger for ansvar for bestemte bygningsmangler, men ikke for ethvert krav. Eksempelvis kan svig eller grov uagtsomhed stadig medføre ansvar.

Køber behøver ikke faktisk at tegne ejerskifteforsikringen, for at sælger kan opnå ansvarsfritagelse, når betingelserne ellers er opfyldt. Ved særlige ejendomme eller tvivl om ansvar bør en bolighandelsrådgiver vurdere den konkrete handel.

Sådan sammenligner du tilbud på tilstandsrapport

Du kan bestille direkte hos en udbyder og behøver ikke gå gennem ejendomsmægleren. Kontrollér, at den person, der udarbejder rapporten, er beskikket bygningssagkyndig, eksempelvis via Sikkerhedsstyrelsens relevante oplysninger.

Det skal fremgå af tilbuddet

• Samlet betaling: Pris inklusive moms og eventuel kørsel.
• Rapporternes indhold: Tilstandsrapport alene eller også elrapport og energimærke.
• Ejendommens omfang: Hvilke arealer, udhuse og øvrige bygninger der er med.
• Levering: Tidspunkt for besigtigelse og forventet levering af den færdige rapport.
• Tilvalg og ekstra besøg: Pris og vilkår for førsyn, genbesøg, allonge og fornyelse.
• Gennemgang af resultatet: Om du kan få forklaret bemærkningerne efter levering.

Det billigste tilbud er kun reelt billigst, hvis det omfatter samme arbejde. Særligt ekstra bygninger og vilkår for genbesøg kan gøre en forskel i den samlede betaling.

Forbered huset før besigtigelsen

Hav BBR-oplysninger, relevante tegninger, oplysninger om ombygninger og eventuelle tidligere rapporter klar. Gør opmærksom på uoverensstemmelser mellem oplysningerne og de faktiske forhold.

Sørg for adgang til loft, kælder, krybekælder og øvrige relevante rum, hvor det er muligt og sikkert. Flyt genstande, der spærrer for adgangslemme, og udfyld sælgeroplysningsskemaet loyalt med kendte skader og tidligere problemer. God forberedelse mindsker risikoen for en begrænset gennemgang og unødige ekstra besøg.

Ofte stillede spørgsmål